Чиновники поставили социальную ответственность строителей на методическую базу

Чиновники подвели итоги первого заседания новой градостроительной комиссии, без которой теперь ни один проект жилого комплекса в Петербурге не получит разрешения на строительство. Она будет точно указывать, сколько девелоперы должны построить школ, садиков и поликлиник за счет покупателей жилья.

Стали понятны требования, которые чиновники будут предъявлять к строителям в обмен на разрешение начать стройку. Судя по первым результатам работы комиссии, на каждые 450–460 кв. м жилья застройщик должен будет передать городу одно место в специально построенном за свой счет детском саду и по одному месту в школе на каждые 230–235 кв. м. Округление при расчете размера школ и садов будет в большую сторону.

Кроме того, городу надо будет передавать в собственность помещения под здравоохранение из расчета по одному посещению в смену на каждую тысячу квадратных метров. В переводе на квадратные метры выходит примерно 5–7 кв. м за одно посещение. Но передавать надо ровное количество метров — до сотни, также округляя в большую сторону. Как само собой разумеющееся теперь — проектирование и строительство внутриквартальных дорог — за счет застройщика.

Опрошенные «Фонтанкой» чиновники уверены, что их новые требования (вернее формализованные сейчас, негласно они существуют давно) не сильно скажутся на ценах на жилье. «Напрямую эти требования не будут определяющими при расчете роста стоимости квартир», — сказал 9 августа один из представителей строительного блока в Смольном.

Однако, разумеется, эти затраты будут перекладываться на покупателей жилья — больше деньгам взяться просто неоткуда. Для понимания: строительство школы на 1 000 мест еще недавно можно было грубо оценить в 1 млрд рублей, а детского садика на 100 мест — в 100 млн. С недавним резким ростом стоимости стройматериалов эти расчеты становятся еще более приблизительными. Но тем, кто очень хочет все же перевести новые требования чиновников в рубли за квадратные метры, можно довольствоваться цифрой примерно в дополнительные 6,5–7 тыс. рублей за каждый метр в новой квартире или где-то 400 тысяч за стандартную квартиру в 60 кв. м.

На чем срезаются строители

Решение о создании такой комиссии, которая бы рассчитывала и назначала социальную нагрузку на каждый жилой комплекс, было принято в начале 2021 года. Постановление о ее создании вышло в конце мая, но только теперь удалось провести первое заседание. До этого, по сути, все новые проекты в городе были поставлены на паузу — чиновники не выдавали разрешений на них. Визу получали лишь те проекты, которые и так ее имели и сейчас, к примеру, запускали новые очереди.

Само заседание прошло в среду, 4 августа, однако о его результатах в Смольном рассказали только в понедельник 9 августа.
По данным «Фонтанки», все прошло не так гладко, как хотели чиновники и рассчитывали строители: из четырех поданных заявок рассмотрены были лишь две — остальных отправили переделывать документы. В чем конкретно был изъян в их заявках — не сообщается. Более того, засекреченными оказались даже названия «неудачников».

Рассказывать о деталях прошедшей комиссии они согласились лишь на условиях неразглашения их названий — провал на первом же заседании может ударить по репутации. Общий принцип, по которому чиновники отказывают в согласовании заявки, — наличие всех без исключения разрешительных документов. Обещания «донести потом» и «учесть в будущем» не принимаются.

По словам одного из участников мероприятия, ключевой причиной отказа стало отсутствие разрешительного документа от КГИОП. Компания не рассчитывала на то, что его присутствие в заявке обязательно. Строитель признает ошибку и убежден, что к следующему заседанию исправит все недочеты и получит согласование.

Те же, кто прошел горнило нового разрешительного органа с первого раза, не скрывают: это РСТИ и «Строительный трест».

Первый девелопер в обмен на право построить 44 тыс. кв. м в Московском районе обязуется построить школу на 200 мест, детский сад на 100 детей и плюс передать городу встроенные помещения в 300 кв. м для размещения объекта здравоохранения. Плюс — проектирование и строительство за свой счет внутриквартальных проездов.

«Строительный трест» (точнее, входящее в холдинг ООО «Специализированный застройщик «Озерный край») намерен построить 128 тыс. кв. м жилья в Калининском районе. Чтобы получить разрешение на это, в среду он пообещал спроектировать, построить и передать городу детсад на 280 мест и большую школу. Частично город заплатит за нее застройщику, но сперва «Строительный трест» за свой счет должен будет расчищать место под нее. Под здравоохранение девелоперы должны будут передать городу в собственность 600 кв. м встроенных помещений. Ну и, разумеется, за частные деньги будут строиться внутриквартальные проезды.

Интересно, что компанию обязали строить школу вдвое большую, чем ей положено по разработанной чиновниками методике расчета, — 1 125 мест вместо 550. Именно с этим как раз и связано согласие Смольного на софинансирование этого объекта.

Нельзя не согласиться

Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей СПб, отмечает, что напрямую требования чиновников строить школы и садики как условие получения разрешения не связаны ни с какими документами. Де-юре методика расчета социальной нагрузки на бизнес осталась непрозрачной: конкретный документ, описывающий расчеты, так и остался неопубликованным, хотя строители его ждали.

«Насколько я понимаю, первые решения принимались без этого документа. По крайней мере, я его не видел. Комиссия начала работать и работает, первые проекты были согласованы. Будем надеяться, что рано или поздно он появится. Сейчас нагрузка определяется исходя из договоренностей, которые были достигнуты между застройщиком, профильными вице-губернаторами и так далее», — говорит Алексей Белоусов.

«Мы достаточно давно добивались этого, еще при Албине шли разговоры: «Давайте придумаем алгоритм расчета, который бы позволил на начальном этапе четко определить, сколько в итоге будет нагрузка на метр», — вспоминает Алексей Белоусов. — Однако формализовать все возможные варианты, с которыми приходится сталкиваться застройщику и городу, очень сложно. Например, строится точечный дом. А что делать, если, по расчетам, школы и детские сады там имеются в избытке? Что делать, если построить детский сад невозможно, так как нет земельного участка? То же самое касается реконструкции объектов».

«Застройщики уже привыкли к тому, что все обязательства по социальной инфраструктуре лягут на их плечи. Вместе с тем покупательский спрос у населения падает в течение последних трех лет. Этот процесс усугубила пандемия. Поэтому задача и для покупателей, и для застройщиков сейчас будет очень непростая. При том что себестоимость квадратного метра очень выросла: новые градостроительные правила, проектное финансирование, эскроу-счета, весьма существенно подорожали строительные материалы, подорожала рабочая сила, наложены новые обязательства, — говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — А второй вектор, направленный в противоположную сторону, — снижение платежеспособности населения. При этом мы видим, что льготная ипотека в том виде, в каком она сейчас существует, уже не является очевидным мотиватором для покупки, многие уже удовлетворили свой спрос с использованием льготной ипотеки. Это не только для покупателей обернется большими сложностями, но и для застройщиков, и для рынка в целом. Поэтому, конечно, новые правила облегчить ситуацию никак не могут».

«Я думаю, что сейчас все научились считать соцнагрузку, но надо все-таки сделать коэффициенты по городу и открыто их публиковать. тогда это будет прозрачно. И этому следовать. Понятно, что власть будет пересматривать правила игры, но хотя бы делать их фиксированными, например, на год», — считает глава компании «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. Однако он предлагает чиновникам честно признать, что все эти «нагрузки» будут делаться за счет конечного покупателя, и четче определить приоритеты — что для них важнее: отчитаться о появлении новых школ и садиков или обеспечить качественным жильем жителей, особенно с учетом надвигающегося демографического кризиса.

Денис Лебедев, Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»

Читайте еще, по этой и похожим темам: В Приморском районе сносят недостроенную школу
Администрация Ленобласти готова сказать «нет» многоэтажному строительству
остановить торги по подвалам
Неустройчивое положение
Марат Хуснуллин: благодаря господдержке мы не уронили отрасль жилищного строительства