Обсудим капитальный ремонт

Осень 2018 года для рынка строительства и жилищно-коммунального хозяйства ознаменовалась многочисленными деловыми мероприятиями. Так с 18 по 22 сентября 2018 года на площадки Центра импортозамещения и локализации прошла отраслевая тематическая неделя «Строительство. Градостроительство. Архитектура и дизайн» в рамках которой, 20 сентября 2018 года состоялась конференция «Актуальные вопросы капитального ремонта. Грамотный выбор подрядчиков. Особенности приемки готовых работ. Работа с должниками».
31 октября 2018 года на площадке Центра импортозамещения состоялся Форум Ленинградской области «Инновации в сфере строительства и ЖКХ. Актуальные вопросы капитального ремонта».
Организатором мероприятий выступила компания «ЖКХ МИКС», информационным партнером журнал «ЖКХ mix.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге конференция прошла при содействии НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Санкт-Петербурга», управления капитального ремонта Жилищного комитета, а также образовательных учреждений и общественных организаций.
Конференцию посетили:
- ТСЖ и ЖСК, вошедшие в программу капремонта,
- ТСЖ и ЖСК, имеющие спецсчета и самостоятельно находящиеся в поиске подрядчика,
- управляющие организации, ГУЖА.
На конференции присутствовало порядка 200 человек. Актуальность данной темы обусловлена проблемами выбора ТСЖ и ЖСК со спецсчетами подрядчика для проведения работ по кап. ремонту. Последствия подобных действий отрицательно сказываются не только на управляющих компаниях, но, прежде всего, на самих собственниках.
Конференция ознакомила ТСЖ и ЖСК с тонкостями проведения капитального ремонта, продемонстрировала опыт работы регионального оператора в вопросах подготовки капитального ремонта, организации строительного контроля и работы с должниками.
Не смотря на то, что система капитального ремонта действует с 2014 года, тем не менее, вопросов по её реализации не убавляется. На сегодняшний день существуют системные проблемы при реализации региональных программ капитального ремонта, много проблем с расселением аварийных зданий.
Более того, неэффективное планирование приводит к тому, что имеющиеся у регионов средства, собираемые с граждан, не используются в полном объеме, вследствие чего дома так и остаются не отремонтированными. К такому выводу пришли эксперты ОНФ.
В ходе составления рейтинга специалистами ОНФ, выяснилось, что регионы ежегодно меняют как годы действия региональных программ капитального ремонта, так и запланированное количество работ. К примеру, всего за год региональная программа капитального ремонта Калининградской области сократилась на 67% , программа Кемеровской области на 51% и Республики Саха (Якутия) на 18%. В целом количество работ в региональных программах всех субъектов РФ за год стало меньше на 6%, или на 490 тыс. работ, что, по мнению экспертов ОНФ, является тревожным сигналом.
В Тверской области сроки действия программы капремонта сократились на четыре года – с 2043 г. до 2039 г. Соответственным образом уменьшилось и количество запланированных работ – на 2%. Еще значительнее ужали программу Пензенской области – на 9%.
Минстрою России необходимо разобраться в этой ситуации. Недопустимо, чтобы дома были вычеркнуты из региональных программ капитального ремонта без серьезных оснований, – считают эксперты ОНФ.
Составляемый рейтинг регионов – это, прежде всего, индикатор текущего положения системы капитального ремонта. Со времени ее запуска многие проблемы уже решены. Это, например, низкая собираемость взносов и неэффективное расходование средств. Увеличились и темпы проведения работ. Однако вопросы планирования остаются еще ахиллесовой пятой этой системы.
Насущной проблемой также остается оценка технического состояния и проектирование капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, а также строительная экспертиза для проверки объемов и качества выполненных работ. По словам ст. преподавателя кафедры строительных конструкций СПбГАСУ Животова Дмитрия Андреевича, строительные конструкции, несущие и ненесущие, подвергаются влиянию окружающей среды. Постоянно требуется проведение профилактического (текущего) ремонта, с целью увеличения срока эксплуатации данных конструктивных элементов до капитального ремонта.
Оценка технического состояния – установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом, на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом. Оно определяется специалистами управляющей (эксплуатирующей) организации или специалистами, осуществляющими техническое обследование.
Основными документами, регламентирующими проведение капитального ремонта, являются Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ и Технический регламент о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 N 384-ФЗ. Вышестоящими документами установлено, что проведение капитального ремонта выполняется на основании проектной документации, разработанной проектной организацией, имеющей допуск саморегулируемой организации. Состав и содержание заказываемой Заказчиком проектной документации капитального ремонта регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87.
В случае выполнения капитального ремонта фасадов зданий и сооружений необходимо обращаться в Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга за получением архитектурного задания, в котором будут указаны основные требования, предъявляемые к фасаду.
В центре Санкт-Петербурга расположено множество жилых и административных зданий, являющихся памятниками истории и культуры федерального и регионального значения.
Ремонт, реставрация или приспособление этих зданий регламентировано Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Вышестоящим документом установлено, что проведение ремонт выполняется на основании проектной документации, разработанной проектной организацией, имеющей лицензию Министерства культуры Российской Федерации. Выполнение работ на таких зданиях и сооружениях осуществляется с обращения в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (далее - КГИОП) за получением архитектурно-реставрационного задания, в котором будут указаны основные требования, предъявляемые к научно-изыскательским и проектным работам. По результатам выполнения данных работ Заказчик обязан заказать историко-культурную экспертизу, которая выполняется силами не менее трех аттестованных Министерством культуры Российской Федерации экспертов. В последствие Заказчик направляет подготовленную проектную документацию и историко-культурную экспертизу на согласование в КГИОП. На основании согласованных КГИОП документов заказчик имеет право начать подготовку к проведению работ, разрешение на которые выдаются КГИОП.
Строительная экспертиза выполняется независимой экспертной организацией для установления фактически выполненного объема и качества работ. Как правило, сторонами взаимодействия являются заказчик и подрядная строительная организация. Дать объективную оценку тому, что стало причиной некачественно выполненных строительных работ и должна строительная экспертиза.
Основными причинами можно выделить:
• Низкое качество строительных материалов;
• Нарушение технологии производства работ;
• Отсутствие надлежащей эксплуатации.
Различают основные виды проведения строительной экспертизы:
• Досудебная экспертиза;
• Судебная экспертиза.
Последовательность действий в обоих случаях одинакова. Единственным отличием является, кто будет выступать заказчиком строительной экспертизы.
Последовательность действий:
• Заключение договора с экспертной организацией;
• Изучение исходных данных, проектной и исполнительной документации;
• Выезд на объект для проведения обследования, различными методами, основными из которых являются визуальный и инструментальный.
Подготовка технического заключения с выводами и рекомендациями по дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости.
Сроки проведения строительной экспертизы варьируются от 1 до 2 месяцев.
Одним из факторов, негативно влияющим на реализацию программы капитального ремонта являются неплатежи населения и накопившаяся задолженность. Горчакова Анна Владимировна, заместитель начальника контактного центра НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» рассказала слушателям о работе, которую ведет региональный оператор в данном направлении.
В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации федеральным законом № 217-ФЗ от 25.12.2012, установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В Санкт-Петербурге на основании Закона Санкт-Петербурга №690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» от 11.12.2013 постановлением Правительства Санкт-Петербурга №84 от 18.02.2014 сроком на 25 лет утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Собственники помещений в многоквартирных домах Санкт-Петербурга начали оплачивать взносы на капитальный ремонт с ноября 2014 года.
Всего с ноября 2014 года в Фонд от собственников помещений, формирующих фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на счете регионального оператора, поступило взносов на сумму13 189 017 481,79 рублей.
В том числе:
- в 2014 году – 221 505 192,65 рублей;
- в 2015 году – 2 640 947 505,77 рублей;
- в 2016 году–3 350 756 245,62рублей;
- в 2017 году – 4 140 300 699,82рублей;
- за период с 01.01.2018 по 31.08.2018 – 2 835 507 837,93рублей.
3. Сумма задолженности по оплате взносов на 31.08.2018:
- Всего сумма задолженности 1 432 144 145,26 руб.,в том числе:
- задолженность по нежилым помещениям - 326 896 570,39 руб.;
- задолженность по жилым помещениям - 1 105 247 574,87 руб.
Количество лицевых счетов, по которым имеется задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт – 318 748.
Основными причинами роста задолженности являются:
- До включение многоквартирных домов в региональную программу – 36%
(не секрет, что первые несколько месяцев собираемость по новым многоквартирным домам низкая. Эта ситуация обусловлена тем, что граждане, впервые получив квитанции, стараются разобраться в причинах новых платежей);
- Наличие злостных неплательщиков – 36%;
Следует отметить, что средства массовой информации (интернет, телевидение и печатные издания) вносят дополнительную смуту. Так в СМИ часто появляется информация о том, что:
- собственники новых домов, находящихся на гарантии, не должны уплачивать капитальный ремонт.
Однако, в соответствии с частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. В Санкт-Петербурге в силу части 7 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга № 690-120, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме у собственников помещений в многоквартирном доме, возникает по истечении восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором данный многоквартирный дом включен в региональную программу капитального ремонта.
- неработающие граждане пенсионного возраста, собственники жилых помещений, достигшие возраста семидесяти и восьмидесяти лет, - освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт - в размере пятидесяти и ста процентов соответственно.
По факту: постановлением Правительства Санкт-Петербурга №532от 30.06.2016 года «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.05.2016 №385» внесены изменения в Социальный кодекс относительно указанной категории граждан. В Законе Санкт-Петербурга № 228-45 от 20.05.2009 «О форме предоставления социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге», формой предоставления мер социальной поддержки категориям граждан, указанным в пункте 2 статьи 1, по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге является денежная выплата.
Денежная выплата предоставляется гражданину при отсутствии у него задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и(или) выполнении гражданином соглашения по ее погашению (пункт 1 статьи 4 Закона Санкт-Петербурга № 228-45).
- Задолженность за федеральной собственностью – 6%;
- Идентификация нежилых помещений – 7%;
- Изменение способа формирования фонда капитального ремонта со специального счета с низкой собираемостью на счет регионального оператора – 3%;
- Иное – 12%.
5. Фондом проводится систематическая работа, направленная на сокращение задолженности по оплате взносов.
В качестве мер используется досудебная работа и исковая работа. При этом досудебная работа включает в себя:
- разъяснительные мероприятия о необходимости оплачивать взносы (в т.ч. с привлечением СМИ),
- организация удобных сервисов оплат,
- направление претензионных (досудебных писем),
- информирование в квитанциях, направляемых должникам, о необходимости оплачивать взнос и о намерении Фонда приступить к взысканию задолженности в судебном порядке, с возложением на должника всех судебных расходов,
- информирование о задолженности по телефону,
- иные мероприятия.
В результате проводимых в 2017 году мероприятий погашена задолженность на сумму373,5млн рублей.
Проведен анализ эффективности проведенных мероприятий, на основании которого 24.05.2018 утвержден План мероприятий, направленных на взыскание задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на 2018 год.
За период с 09.01.2018 по 30.07.2018 сотрудниками Фонда направлено 3 208 претензионных писем по 3 725 лицевым счетам, по которым имеется задолженность на сумму 75,70 млн.руб. В результате поступили платежи по 549 лицевым счетам на сумму 15,90 млн.руб.
В апреле 2018 года посредством аутсорсинга направлено 113 174 претензионных письма на сумму344,7 млн.руб. (в т.ч. 314,3 млн.руб. -взносы и 30,4 млн.руб. – пени). В результате на 13.06.2018 поступили оплаты по 58 469 лицевым счетам на сумму98,2млн.руб. (в т.ч. 92,1млн.руб. -взносы и 6,1млн.руб. -пени) – 51,70% лицевых счетов.
В августе 2018 года посредством аутсорсинга направлено 61 377 претензионных писем на сумму 53,1 млн.руб. (в т.ч. 52,1 млн.руб. - взносы и 1,0 млн.руб. – пени).По состоянию на 31.08.2018 поступили оплаты по 20 107 лицевым счетам на сумму 9,1 млн.руб. (в т.ч. взносы – 9,0 млн руб., пени - 0,1 млн.руб.).
Всего в 2018 году посредством аутсорсинга направлено 174 551 претензионное письмо на сумму 397,8 млн.руб. (в т.ч. 366,4млн.руб. – взносы и 31,4 млн.руб. -пени). Всего в 2018 году поступили оплаты по 78 574 лицевым счетам на сумму 107,3 млн.руб. (в т.ч. взносы – 101,1 млн.руб., пени - 6,2 млн.руб.).
Продолжается работа по взысканию задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт в судебном порядке. За период с 09.01.2018 по 31.08.2018 Фондом подготовлено 9 911 заявлений о вынесении судебных приказов (исковых заявлений) на сумму 84,9 млн. руб.
Также были подготовлены и направлены заявления о возбуждении исполнительного производства и взыскании денежных средств в отношении должников:
- по 1 399 должникам в адрес Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу;
- по 214должникам в ПАО Сбербанк.
В результате оплачено взносов на сумму 4,9млн руб.
По итогам автодозвона оплачено взносов на сумму 107,1млн.руб., в т.ч.:
- в январе 2018 осуществлено 16 525 успешных звонков, в результате оплачено 14,7 млн.руб.;
- в феврале 2018 осуществлено 15 838 успешных звонков, в результате оплачено 8,3 млн.руб.;
- в марте 2018 осуществлено 17 320 успешных звонков, в результате оплачено 8,6 млн.руб.;
-в апреле 2018 осуществлено 14 406 успешных звонков, в результате оплачено 14,0 млн.руб.;
-в мае 2018 осуществлено 14 046 успешных звонков. В результате оплачено 7,0млн.руб.;
-в июне 2018 осуществлено 35 582 успешных звонка. В результате оплачено 31,7 млн руб.;
- в июле 2018 осуществлено 37 537 успешных звонков. В результате оплачено 22,8 млн руб.
Дополнительно происходит информирование по телефону собственников нежилых помещений о наличии задолженности по оплате взносов работниками Фонда.Проинформировано 1 064 собственника помещений. В результате погашена задолженность по 132лицевым счетам на сумму 0,7млн руб.
Таким образом, в результате проводимых в период с 01.01.2018 по 31.08.2018 мероприятий, погашена задолженность на сумму 235,9 млн руб.
Основные проблемы, возникающие при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга осветил Петухов Андрей Юрьевич, заместитель начальника управления строительного контроля НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов».
Основные проблемы, возникающие при проведении капитального ремонта крыш – во-первых, это захламление чердачного помещения. Хранение в чердачном помещении строительных материалов, складирование мусора, использование чердачных помещений под личные нужды создают трудности при производстве работ в помещениях, препятствуют утеплению перекрытий для нормализации температурно-влажностного режима. Во-вторых, работы по устройству мансардных помещений, проведенные жильцами самостоятельно, без соответствующих согласований, особенно на объектах культурного наследия, препятствуют своевременному окончанию работ и сдаче объектов культурного наследия КГИОП. В-третьих, выявленное в процессе работ аварийное состояние перекрытий и конструкций приводит к временной приостановке работ до его устранения, в связи с возможной угрозой жизни и здоровью проживающих и работников, осуществляющих капитальный ремонт. В- четвертых дворы-колодцы центральной части Санкт-Петербурга зачастую не обладают площадью необходимой для складирования материалов и проведения работ по капитальному ремонту кровли. В-пятых при выполненном креплении розливов к стропильным ногам создается возможность повреждения трубопроводов при производстве работ.
Основные проблемы, возникающие при проведении капитального ремонта инженерных сетей, во-первых, отсутствие доступа для производства работ (отказ собственника). В случае отказа собственника от замены вертикальных участков трубопроводов, проходящих через его квартиру, часть системы остается не заменённой, что негативно сказывается на циркуляции в системе. Если же жилец произвел работы в квартире самостоятельно и по этой причине отказывает в доступе для выполнения капитального ремонта, то не замененными в его квартире оказываются участки трубопровода в перекрытиях с выше - и нижерасположенными помещениями, что также создает проблемы при эксплуатации и может привести к аварийным ситуациям на сетях.
Состояние подвальных помещения: затопление, наличие следов жизнедеятельности животных и паразитов. Затопление подвального помещения не только ограничивает доступ для производства работ, но и создает угрозу поражения работников электрическим током. Наличие в подвальном помещении блох приостанавливает работу до проведения мероприятий по дезинсекции помещения.
Основные проблемы, возникающие при проведении капитального ремонта электросетей.
При производстве работ слаботочные сети и сети, проложенные арендаторами/собственниками помещений от ГРЩ дома, не входят в объемы работ, что по завершении капитального ремонта создает негативную картину.
Основные проблемы, возникающие при проведении капитального ремонта систем газоснабжения.
Отсутствие доступа в квартиры для производства работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения препятствует выполнению работ по капитальному ремонту в полном объеме. Выявление в ходе проведения капитального ремонта нарушений собственниками помещений эксплуатации внутридомового газового оборудования (зашитый газопровод, незаконное газоиспользующее оборудование) приводит к тому, что ООО «ПетербургГаз» не осуществляет пуск газа в вышеуказанные квартиры.
Основные проблемы, возникающие при проведении капитального ремонта фасадов.
Нарушение единообразия оконных заполнений и цветовых решений оконных заполнений. Установка дополнительного навесного инженерного оборудования (спутниковые антенны, кондиционеры, рекламные вывески, иное). Множественные ремонтные работы, выполненные в ходе многолетней эксплуатации домов, построенных по индивидуальным проектам (исторической застройки) – всё это негативным образом сказывается как на самих домах, так и на возможности качественного проведения капитального ремонта.
Лебедев Павел Константинович, эксперт ООО «Обнаружение протечек СПб» осветил острую проблему, касающуюся практически всех регионов РФ, а именно проблемы мягких кровель и методы их решения
Краткий анализ ситуации с мягкими кровлями
Дефекты мягких кровель начинают проявляться, как правило, через 2-3 года после строительства или капитального ремонта, не редки случаи, когда это происходит практически сразу. Все это приводит к серьезным финансовым потерям, порче имущества, судебным разбирательствам и т.д.
Тут надо понимать, что, к сожалению, у нас принято реагировать на протечки только тогда, когда вода доходит до внутренних помещений, т.е. полностью намок кровельный пирог, плита перекрытия и начинает капать на голову. Реально же ЛЮБАЯ! мягкая кровля протекает с первого дня ее существования. Это многократно доказанный не на словах, а на практике факт. Просто проверять ее качество нужно по-настоящему. Собственно, эту порочную практику мы и хотим исправить.
Выделим основные причины происходящего:
• Применение дефектных материалов.
• Нарушения технологии производства кровельных работ.
• Несоблюдение правил эксплуатации.
Кроме этого такая ситуация предопределена и тем, что используемые сегодня методы не позволяют получить полноценную и объективную картину состояния мягких кровель. Соответственно, все ремонтные работы планируются исключительно исходя из сроков эксплуатации кровли и оценки ее состояния с помощью визуального осмотра, т.е. «на глазок». При этом никто достоверно не знает, какой именно вид ремонта нужен той или иной кровле. За исключением, конечно, вопиющих случаев.
Еще раз отмечу, что ни капитальный ремонт, ни даже новое строительство не спасает здание от протечек. К сожалению это реальный факт и связан он с тем, что абсолютное большинство мест протечек мягких кровель носят латентный (скрытый) характер. Связано это с тем, что мягкая кровля, по сути, представляет собой многослойный пирог.
Коротко о физике процесса
Когда влага проникает внутрь кровельного «пирога», то ее распространение носит разнонаправленный хаотичный характер до тех пор, пока она не достигнет плиты перекрытия. Далее она двигается по горизонтальной поверхности плиты до тех пор пока не найдет «слабое место» - скол, трещину или шов. Именно через это «слабое место» она и проникает во внутренние помещения. Соответственно, место входа влаги (протечка кровли) может находиться в десятках метрах от места ее выхода (место вытекания). Именно это обстоятельство и является главной проблемой при работе с мягкими кровлями. Эта проблема коротко характеризуется одним предложением – «Все знают где ВЫтекает, а вот где Втекает, не знает никто».
В этой ситуации крайне важным становится создание системы настоящему эффективного инструментального контроля и диагностики мягких кровель. Это позволит не допускать приемки новых мягких кровель, имеющих протечки и принимать технически и экономически обоснованные решения о необходимых объемах ремонта. Основанием для таких решений будут действительно объективные показатели, полученные в результате инструментальных обследований.
Методы контроля состояния мягких кровель, использующиеся сегодня
• Визуальный осмотр. Можно найти только ярко выраженные места протечек (не более 10%).
• Тепловизионное обследование. Позволяет определить только места скопления влаги, но никак не места протечек.
• Гидростатический метод (гидротест). При использовании возникают серьезные риски материальных потерь, может применяться исключительно на горизонтальных кровлях, к тому же, он показывает не место протечки, а устанавливает только сам факт ее наличия.
• Вакуумный метод. Применяется достаточно редко и, в основном, только на отдельных небольших участках. Серьезным недостатком технологии является очень большая трудоемкость и, соответственно, малый охват и высокая стоимость.
Крайне редко применяются также дымовой, газовый, оросительный, высоковольтный, емкостной и радиоизотопный методы. Основные причины: большая стоимость их использования, ограниченность возможностей, малая точность, а также повышенная опасность при проведении работ, как для самого здания, так и для человека.
Практика показывает, что наиболее оптимальным решением данной проблемы может быть использование инструментального метода EFVM (ElectricFieldVectorMapping) – «Векторная картография электрического поля», основанного на анализе изменений направления вектора напряженности электрического поля, создаваемого на поверхности гидроизолирующего слоя (ГИС). Применение этой технологии дает возможность найти абсолютно все места протечек и позволяет получить серьезный экономический эффект. Данная технология применяется во всем мире уже более 25 лет, а в России с 2011 года. Она полностью доказала свою высокую точность и эффективность.
Возможности метода.
• Метод является инструментальным и неразрушающим, позволяет обнаружить абсолютно все, в том числе и невидимые, дефекты ГИС с точностью до 1 мм.
• Успешно работает с кровлями, имеющими любой угол наклона.
• Для метода не имеют значения внешние покрытия ГИС (плитка, гравий и т.п.), а также наличие на нем грязи, земли и т.д.
• Является отличным способом профилактики протечек, т.к. выявляет их на самой ранней стадии.
• Технология позволяет обеспечить реальный контроль качества выполнения кровельных работ.
Для сведения. Практика обследований с использованием технологии EFVMговорит о том, что все новые и капитально отремонтированные мягкие кровли уже имеют минимум одну протечку на каждые 100 кв.м площади. Т.е. изначально они все являются бракованными.
• Использование метода EFVM при проведении ремонтных работ кардинально уменьшает объем твердых отходов, подлежащих утилизации.
• Технология позволяет значительно улучшить показатели теплового баланса здания, т.к. предупреждает намокание утеплителя, увеличивающее теплопроводность кровельного ковра в 23 раза.
• Принципиально снижает количество жалоб населения на протечки мягкой кровли.
• Главным же достоинством метода, несомненно, является предоставление абсолютно объективной картины состояния ГИС. При своевременном обнаружении протечек появляется возможность длительного поддержания эксплуатационной пригодности кровли с помощью проведения целевого текущего ремонта взамен дорогостоящего капитального. Это позволяет значительно превысить нормативный срок эксплуатации мягких кровель и суммарно снизить затраты на ремонт в 16 (шестнадцать) раз.
Начиная с 2011 года, с применением этой технологии были выполнены обследования мягких кровель целого ряда жилых, социальных, производственных и коммерческих зданий. География работ - Москва, Санкт-Петербург, Липецк, Нижний Новгород, Ленинградская и Московская области, Республика Башкортостан. Имеются официальные положительные отзывы. Суммарная площадь обследованных кровель превышает 1000000 м2.
В 2012 году метод рассматривался на Научно-техническом совете Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга. Он получил положительную оценку экспертов и был рекомендован к применению в сфере ЖКХ, как доказавший свою высокую техническую и экономическую эффективность.
По результатам работ заказчик получает:
• Протокол обследования кровли;
• Таблицу координат протечек;
• Фотоотчет;
• Интерактивный план кровли в масштабе с указанием всех выявленных дефектов.
Все места протечек маркируются непосредственно на кровле.
«Диагностика – ремонт – проверка качества ремонта». Именно такой подход позволит не только прекратить хождение по кругу с бесконечными и, по сути, бессмысленными ремонтами мягких кровель, жалобами населения на протечки, прокурорскими проверками и судебными исками, но и принципиально повысит эффективность расходования финансовых ресурсов.
Шарлыгина Ксения Александровна, гл. архитектор ОАО «ЛенжилНИИпроект» выступила по теме капитального ремонта жилых домов в историческом центре Санкт-Петербурга
1. Капитальный ремонт в 1960 – 1990г.г.
Жилые дома – основной вид застройки исторического центра Санкт-Петербурга (ИЦ СПб). Поэтому их сохранение – одно из главных условий сохранения ИЦ СПб – ценности не только городского и общероссийского, но и всемирного значения.
В советский период планомерные работы по капитальному ремонту (КР) жилья в ИЦ СПб начались в 1960 г., когда, с одной стороны, была завершена ликвидация последствий войны и блокады, а с другой – началось интенсивное индустриальное жилищное строительство, сделавшее реальным расселение исторического жилья, необходимое для осуществления ремонтных работ.
Программа КР была хорошо продумана и подготовлена. Чётко была сформулирована цель:
-восстановление надёжности всех конструктивных элементов, обеспечивающее продление эксплуатации на второй нормативный срок;
- радикальная перепланировка, с созданием квартир, ориентированных на посемейное заселение.
Серьёзное внимание уделялось совершенствованию организационного, нормативно – правового и технического обеспечения деятельности; причём финансирование обеспечения не квалифицировалось как нецелевое использование средств.
Планирование КР осуществлялось на основе сплошного обследования, позволившего выделить совокупность первоочередных объектов, физический и моральный износ которых требовал усиления или замены подавляющей части несущих конструкций и, следовательно, проведения работ с расселением зданий. По существу, это была полноценная реконструкция исторических жилых зданий, но по условиям финансирования для неё пришлось образовать новый термин: комплексный капитальный ремонт (ККР).
Нормативно – правовое обеспечение в первую очередь выразилось в разработке специальных нормативных документов, компенсировавших сразу выявившуюся невозможность осуществлять перепланировку квартир по нормативам для нового строительства. Были подготовлены в начале «Временные положения», а затем последовательно ВСН и ТСН, как документы, обязательные для всех участников ремонтно – реконструктивной деятельности в ИЦ СПб.
Технически ККР обеспечивали научно – исследовательские и опытно – конструкторские разработки (НИОКР), выполнявшиеся Ленжилпроектом при участии Управления капитального ремонта. Их результатом стали многочисленные (более 100) Альбомы технических решений по всем видам осуществлявшихся работ.
2. Результаты реализации Программы
К 1990г. ККР прошло около 30% жилых зданий дореволюционной постройки, то – есть практически все, требовавшие его на тот момент по результатам обследования 1970. Хорошее качестве работ подтверждает то обстоятельство, что ни один из отремонтированных тогда домов до настоящего времени не потребовал повторного капитального ремонта.
Квартирный фонд, созданный при ККР, до последнего времени считался лучшим в городе по планировке и благоустройству. Его гигиенические качества также заметно улучшались по сравнению с доремонтным состоянием – за счёт вывода жилья из неблагоприятных зон и санации застройки путём разборки наименее ценных дворовых корпусов.
3. Перспективы жилой застройки ИЦ СП
Планомерная реконструкция сохраняющих свою функцию жилых зданий в ИЦ СПб в постсоветское время практически не осуществлялась. За это время в неудовлетворительное состояние пришла часть объектов, ККР которых не планировался или не успел быть осуществлён до 1990г.
В настоящее время в городе действует Программа капитального ремонта жилых зданий, в которую входят, в том числе, и дома ИЦ СПб. Это, однако, совсем не тот ККР! Прежде всего, очерёдность ремонтов базируется не на результатах обследования, а на директивно установленных сроках службы отдельных элементов, не учитывающих ни качества строительных работ, ни условий эксплуатации дома. В результате возникают недопустимые ситуации, когда капитальный ремонт фасада, покрытого трещинами, планируется произвести за два или три года до ремонта фундамента, осадки которого и явились, вероятно, причиной появления трещин.
В настоящее время в Законодательное Собрание внесён (или готовится к внесению) проект закона, определяющего порядок ремонта жилого фонда в ИЦ СПб. Для того, чтобы этот закон был действенным и на деле способствовал сохранению исторической жилой застройки, необходимо:
- получить достоверные данные о техническом состоянии жилых зданий
Центра; по имеющимся данным, на этот раз главным станет выявление не аварийных и нуждающихся в расселении домов (их не так много и они известны и на учёте эксплуатирующих организаций), а наличие отдельных аварийных ситуаций в домах, в целом пригодным к дальнейшей эксплуатации; дорогое обследование в этом случае может быть заменено сбором сведений в эксплуатационных организациях;
- откорректировать план капитального ремонта, в части , касающейся жилья в ИЦ СПБ; в условиях ограниченности бюджетных средств и значительных объёмов предстоящих работ, представляется правильным формировать план из объектов с выявленными аварийными ситуациями;
- актуализировать действовавшие нормативные документы с учётом изменившихся условий (частная собственность на жильё, активизация деятельности градозащитников, появление новых материалов и технологий, ориентация на выполнение ремонтных работ без расселения
жильцов и т д.);
- оценить правильность подхода, при котором базой требований о сохранении (или воссоздании) зданий служит не их историко – культурная ценность и роль в облике ИЦ СПб, а просто год постройки ( до 1917г.); можно предположить, что в ИЦ СПб присутствует зона, для которой правомерен режим музеефикации, в которой допустима только реставрация – его территория может быть близка к «Золотому треугольнику»; для остальной части должны быть допущены реконструктивные мероприятия, включая санацию застройки; допустимость, пусть ограниченного, разуплотнения диктуется соображением о необходимости сохранить востребованность жилья в ИЦ СПб; ещё 10 – 15 лет назад она была безусловной, а теперь всё чаще звучат жалобы на низкие гигиенические качества центра, на отсутствие зелени, на проблемы с парковкой машин – а невостребованность жилья станет трудно преодолимым препятствием для его сохранения его, а, следовательно,
сохранения ИЦ СПб в целом;
- и последнее: необходимо возобновить НИОКР в специальной области градостроительной деятельности – капитальном ремонте и реконструкции; это могут быть исследования Российской Академии Архитектуры и Строительных Наук; возможно, будет достаточно признания возможности их финансирования из средств, выделяемых на капитальный ремонт; во всяком случае понятно, что без науки сегодня никакая деятельность не может быть эффективной.
Хочется надеяться, что обсуждение поднятых вопросов окажется полезным в деле, которое мы все рассматриваем как свой долг – в сохранении ИЦ СПб, который, по существу, является смыслом существования Санкт-Петербурга.
Блюсов Вадим Александрович и Васильев Евграф Станиславович познакомили слушателей с технологией монолитной часторебристой плиты перекрытия по технологии МАРКО.
Наша компания занимается производством несъемной комбинированной опалубки. Основным элементом является металлическая конструкция, состоящее из металлического оцинкованного профиля, толщиной 1мм и пространственного арматурного каркаса, которые в условиях производства соединяются в единую конструкцию. Важной особенностью данной конструкции является ее малый вес. В зависимости от высоты каркаса и дополнительной арматуры от 5,6 кг на погонный метр, как следствие малого веса данная конструкция не является самонесущей. Поэтому еще одной важной особенностью технологии является под опорная фиксирующая система при монтаже и бетонировании часторебристой монолитной плиты.
Заполнителем межреберного пространства служит стандартный газобетонный блок не конструкционный, который наделяет тепло и звукоизолирующими характеристиками часторебристое монолитное перекрытие.
Проблемы, которые можно решить с помощью использования данной технологии:
Одно из главных преимуществ - собственный вес такой плиты на 40% легче традиционного сталежелезобетона. Таким образом, мы снижаем нагрузку на несущие стены и как следствие на фундамент, при капитальном ремонте или реконструкции здания. А учитывая шаг несъемной опалубки – 750 мм по осям, связанный со стандартным размером газобетонного блока мы получаем многоточечную нагрузку и как следствие более равномерное распределение нагрузки на кладку несущих стен. Если проектное решение позволяет осуществить штробление по периметру несущих стен, мы имеем возможность сформировать монолитный пояс перекрытия. Таким образом, мы добиваемся снятия многоточечной нагрузки с кладки несущих стен. Монолитное перекрытие МАРКО является горизонтальным жестким диском. Соединение перекрытия, через монолитный пояс, с кладкой несущих стен образует пространственную жесткость здания. Другими словами, происходит усиление конструктивной схемы здания, скрепление несущих стен.
Еще одна важная на наш взгляд особенность – это замена существующего перекрытия без расселения нижнего этажа. Достигается это путем применения разработанной нами подвесной системы для монтажа перекрытия МАРКО, которое представляет собой надежную систему, закрепленную на несущие стены здания на высоте 1,5 метров от пола. Эта система разработана для случаев, когда по каким-либо причинам невозможно отселить соседей снизу, либо у нижних соседей выполнен качественный ремонт, и они не дают согласие на демонтаж своего потолка.
Так же подвесная система актуальна в случаях необходимости сохранения существующих балок либо имеющей ценность лепнины на потолке нижнего жильца. В этом случае происходит демонтаж полов, усиление, обработка существующих балок перекрытия, а параллельно с ними монтаж несъемной опалубки и обход существующих балок коробами из фанеры по проекту. В этом случае газобетонный блок не используется, а в короба можно заложить звукоизоляцию. Описанный способ, несомненно, дороже, но он решает иногда сложнейшие задачи в ходе капитального ремонта. С помощью подвесной системы мы можем менять перекрытия не только работая снизу-вверх, а также сверху вниз, либо идти двумя бригадами друг навстречу, сокращая, таким образом, сроки монтажа перекрытий. При необходимости подвесная система может стать подопорной.
Еще одна особенность — это снижение трудозатрат и работ механизмов на монтаж перекрытия. Нам не нужен подъемный кран на объекте, отсутствуют сварочные работы, так как несъемная опалубка приходит на объект в размер по проекту и при стандартном пролете 6 метров весит не более 40 кг.
В заключение хотелось бы поговорить об экономической эффективности. По сравнению с традиционным сталежелезобетоном мы видим разницу минимум в 30%. За счет чего достигается такая экономия: расход бетона снижается на 25%, металлоемкость несъемной опалубки в 3 раза меньше, в сравнении с двутавром, снижение человеко-часов на 30% и не использования ряда машин и механизмов при монтаже.
1. Сведения о номенклатуре продукции и технологии МАРКО.
Общество производит элементы несъемной комбинированной опалубки и обеспечивает заказчиков конструкторскими решениями в области проектирования монолитной часторебристой плиты перекрытия по технологии МАРКО.
Номенклатура производимой продукции в составе:
- Профиль гнутый холоднокатаный из оцинкованной стали. Код по классификатору строительных ресурсов (КСР): 24.33.11.08.3.09.05-0051
- Каркасы арматурные пространственные. Код по КСР: 25.11.23.08.4.02.03-0031, 0032, 0033, 0034 (высота пространственного каркаса 100, 150, 200, 250 мм, класс арматуры В 500С по ГОСТ Р 52544-2006, проволока, соединяющая арматуру ВР-1 по ГОСТ 6727-80)
Профиль и каркас в условиях производства объединены в единую стальную конструкцию, название: Опалубка несъемная комбинированная для монолитного часторебристого облегченного перекрытия (далее – КС). Код по КСР: 25.11.23.01.7.16.04-0031 по 0052 – всего 22 позиции в зависимости от характеристик несущей конструкции меняется высота каркаса и в условиях производства устанавливается дополнительная арматура.
2. Устройство монолитной часторебристой плиты перекрытия по технологии МАРКО
Для устройства монолитной часторебристой плиты перекрытия по технологии МАРКО на объекте опалубка несъемная комбинированная монтируется с определённым шагом на несущие стены (либо другие опоры) таким образом формируются будущие ребра перекрытия. КС поставляются на строительную площадку полностью подготовленными к монтажу (в размер согласно проектной документации).
Между ними размещаются блоки теплоизоляционные из ячеистого бетона не конструкционные (газобетонные блоки), также входящие в состав несъёмной опалубки. В блоках допускается прокладывать инженерные коммуникации, предусмотренные проектной документацией. Проходы (каналы) в перекрытии для канализации отопления, электрических сетей выполняются непосредственно в теле блоков за счет штробления сверления, обрезки, строгания.
Поверх блоков монтируется арматурная сетка.как правило, используется сварная арматурная сетка из проволоки Вр1 диаметром не ниже 4 мм с ячейками размером 100x100 мм.Сетка крепится вязальной проволокой к верхней арматуре каркаса. Стыковка отдельных сеток между собой осуществляются с нахлёсткой не менее 100 мм. Под сетку устанавливаются фиксаторы арматуры, обеспечивающие защитный слой бетона.
Все элементы опалубки монолитно скрепляются между собой в процессе бетонирования. Таким образом при попадании бетонной смеси в тело КС формируются ребра монолитной плиты перекрытия. Так же при бетонировании формируется бетонная полка перекрытия толщиной 50 мм, при этом арматурная сетка должна делить бетонную полку перекрытия примерно пополам и располагаться над блоками на высоте 20-25 мм. Для этой цели используется мелкофракционный бетон класса не ниже В20 по прочности на сжатие. Для обеспечения проектной толщины и высокого качества поверхности перекрытия перед бетонированием необходимо установить маяки. Для выравнивания и уплотнения поверхности бетона нужно использовать электрическую или бензиновую виброрейку, которая, как правило, применяется вместе с глубинным вибратором. Мероприятия по уходу за бетоном в период набора прочности, порядок и сроки их проведения, контроль за выполнением этих мероприятий необходимо осуществлять в соответствии с требованиями СНиП 3.03.01-87
Для удерживания массы свежеуложенной бетонной смеси монтируется опорная фиксирующая система, которая демонтируется по завершении процесса твердения бетона. Снятие (демонтаж) фиксирующей системы допускается только после достижения бетоном 70% проектной прочности. При средней температуре окружающего воздуха выше 10˚ снимать фиксирующую систему можно через 14 дней. При средней температуре от 5 до 10˚ – через 20 дней. Нормативная прочность перекрытия достигается по истечении 28 дней после окончания бетонирования.
3. Область применения
Устройство монолитного перекрытия по технологии МАРКО возможно во вновь возводимых зданиях и сооружениях, при их реконструкции, а также при капитальном ремонте (ремонт (замена) и (или) восстановление аварийных строительных конструкций и элементов таких конструкций), в том числе зданий относящихся к объектам культурного наследия, в аварийных промышленных и гражданских зданий во всех климатических зонах Российской Федерации.
Проектирование перекрытий по технологии МАРКО производится с учётом показателей надёжности строительных конструкций в соответствии с требованиями ГОСТ Р 54257-2010, Надежность строительных конструкций и их оснований. Основные положения и требования. А также в соответствии с требованиями СП 52-101-2003 Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры, СП 52-103-2007 Железобетонные монолитные конструкции зданий, СП 63.13330.2012 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения.
4. Основные преимущества и критерии экономической эффективности технологии МАРКО по сравнению с традиционной технологией сталежелезобетона
• высокая несущая способность – определяется требованиями проекта, минимум 300 кг/м2
• малый удельный вес – в среднем на 40% ниже сталежелезобетонных и монолитных перекрытий
• высокие тепло-, звукоизоляционные свойства в связи с использованием в качестве заполнителя межреберного пространства перекрытия неконструкционных материалов низкой плотности из ячеистого бетона не менее D300
• высокие противопожарные характеристики – не менее REI 120 минут, согласно испытаниям
• относительно низкая цена – в среднем на 30 % ниже других типов перекрытий при реконструкции и восстановлении по сравнению со сталежелезобетоном.
• долговечность эксплуатации – 50 лет и более (по монолитному железобетону)
• многоточечная нагрузка - равномерное распределение нагрузки на кладку несущих стен путем формирования монолитного пояса, что предотвращает разрушение восстанавливаемого здания при дальнейшей эксплуатации. Возможность распределения нагрузки на 2 или 4 стены и по диагоналям, что может быть эффективно в случаях необходимости скрепления стен в зонах образовавшихся трещин в несущих конструкциях здания.
• усиление конструктивной схемы здания, так как монолитное перекрытие МАРКО является горизонтальным жестким диском.
• усиление несущих стен, путём создания монолитного обвязочного пояса. Адгезия бетона монолитного пояса с кладкой несущих стен, включает вертикальные диски жёсткости несущих стен в совместную работу горизонтальный диск жёсткости монолитного ребристого перекрытия
• отсутствие мостиков холода, так как не требуется устройства сквозных стальных анкеров
• отсутствие грузоподъёмных механизмов при монтаже
• отсутствие сварочных работ на объекте
• низкие трудозатраты – технологичность выполняемых работ
• малые сроки строительства – в среднем на 30 % быстрее по сравнению со сталежелезобетоном.
Заявленные характеристики подтверждаются проведенными испытаниями:
1) Испытания на огнестойкость продукции по ГОСТ 30247.0-94 и ГОСТ 30247.1-94 проведено 25.04.2017 в испытательной лаборатории НИЦ ПБ ФГБУ ВНИИПО МЧС России и соответствует классификации REI 120 по ГОСТ 30247.0-94
2) Оценка прочности, жёсткости и трещинстойкости сборно-монолитного перекрытия МАРКО-ГАЗОБЕТОН по ГОСТ 8829, проведено 17 ноября 2015 г. в ИЦ «НИИЦстром» АО «ВНИИжелезобетон» г.Москва. Результаты испытаний подтверждают расчетные данные по несущей способности приведенных в СТО-33051099.001-2015
3) «Выполнение экспериментальных исследований несущей способности сборно-монолитных железобетонных балок системы «Марко» по нормальным и наклонным сечениям и разработать методики их расчета» ФГАОУ ВО «СПбПУ».
5. Наличие действующих лицензий (разрешений, сертификатов)
При производстве продукции используются запатентованные решения:
1) Патент на полезную модель №131029
2) Патент на полезную модель №133169
3) Патент на полезную модель № 123042
4) Патент на полезную модель № 138832
5) Патент на полезную модель № 173486
6) Патент на полезную модель № 173487
Выпускаемая продукция прошла добровольную сертификацию ГОСТ Р.
СРО, основанное на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации Ассоциация проектировщиков «Альянс Проектировщиков Профессионалов» № 0124.01-2017-5027212650-П-163 от 30 июня 2017 г.
СРО, основанное на членстве лиц, осуществляющих строительство «Межрегионстройальянс» № 0933.01-2017-5027212650-С-253 от 29 июня 2017 г.
Лицензия Министерства Культуры РФ на осуществлении деятельности по сохранению объектов культурного наследия народов РФ № МКРФ 02900 от 28 сентября 2015 г.
6. Основные заказчики продукции
Более 100 объектов в год с учетом нового строительства и замены аварийных перекрытий, частные и коммерческий заказчики.
Для работы в бюджетной сфере, начиная с осени 2017 года, при поддержке Центрального района Санкт-Петербурга, мы обратились в профильные комитеты и прошли научно-технический совет Жилищного комитета Санкт-Петербурга и научно-технический совет Строительного комитета Санкт-Петербурга с занесением нашей продукции в Каталог Импортозамещения, с их рекомендациями о применении мы обратились в региональный центр мониторинга и экспертизы цен по Санкт-Петербургу, в результате чего наше изделие – Опалубка несъемная комбинированная для монолитного часторебристого облегченного перекрытия вошла в ТССЦ-2001 по Санкт-Петербургу за февраль 2018 г. , код ресурса: 201-9002-029П по 034П. Таким образом, мы добились применения в бюджетной сфере Санкт-Петербурга и в данный момент выходим на первый проект по нашей технологии в Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга.
Так же в декабре 2017 года мы заключили договора с АО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» г. Москва по двум этапам:
- по подготовке и подаче документов в Минстрой РФ комплекта документов для включения производимых нами строительных ресурсов в классификатор строительных ресурсов, утвержденный приказом Минстроя РФ от 02 марта 2017 года № 597/пр. На данный момент договор выполнен – производимый нами профиль, каркас и опалубка включены в реестр, отображаются в системе ФГИС ЦС.
- на выполнение работ по разработке трех сметных нормативов (ГЭСН) для возможности применения нашей технологии в бюджетной сфере в масштабах Российской Федерации. Выполнение договора ожидается август-сентябрь 2018 года.

В заключение конференции прошли обсуждения ключевых докладов, прозвучали ответы на вопросы слушателей.
Как отметили участники мероприятия, подобные образовательные программы, которые проводит ООО «ЖКХ МИКС» расширяют профессиональный кругозор профильной аудитории, и позволяют оставаться в курсе всех самых новых тенденций жилищно-коммунальной и строительной отрасли.
Евгений Городецкий

Читайте еще, по этой и похожим темам: Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга
Краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге на 2014 год.
12 ноября, конференция "Особенности капитального ремонта МКД в Санкт-Петербурге: программа, финансирование, договорные отношения"
КОНФЕРЕНЦИЯ "Проблемы организации эксплуатации и капитального ремонта лифтового оборудования. Особенности проведения модернизации лифтов в многоквартирных домах"
Региональная программа капремонта: актуальные изменения