Можно ли вернуть подвалы собственникам?

В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, функционирует огромное множество разного рода заведений – от кафе и магазинов до офисов и складов. Однако в то же время эти помещения находятся в многоквартирных домах и зачастую являются общедомовым имуществом собственников.
Еще в 90-х годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации. И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон «Об основах федеральной жилищной политики», 8-я статья которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Напомним, что под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные, предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.

Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме. В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.
Что такое технический подвал?

Конституционный суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые могут использоваться и по иному назначению, например как склад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения, могут быть и в собственности третьих лиц.

Наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию), где будет указано назначение спорного подвального помещения. Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение имело назначение, к примеру, «магазин», «склад» или «контора» и т. д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело. При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.
Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?

Из ответа на предыдущий вопрос следует, что такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме, причем собственникам как жилых, так и нежилых помещений. Право передать третьим лицам во временное владение и пользование какое-либо «свободное» помещение в доме собственники могут посредством принятия решения общим собранием собственников помещений дома. При этом необходимо квалифицированное большинство голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?

Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.
Как и кем должны распределяться средства, полученные от аренды подвала?

Смета доходов и расходов принимается общим собранием членов ТСЖ (если мы говорим о случаях, когда в доме образовано ТСЖ). То есть как распорядиться вырученными от передачи в аренду общего имущества средствами решает ТСЖ. Деньги могут быть потрачены на благоустройство придомовой территории, установку домофонов, ограждения, текущий ремонт и т. д. Если в доме выбран такой способ управления, как управляющая организация (УК), то условия, на которых УК будет сдавать общее имущество в аренду, цену, срок и куда потом полученные денежные средства будут тратиться, должны быть отражены в договоре с данной компанией. Основанием же заключить такой договор будет протокол общего собрания собственников помещений, где и будут отражены все вышеперечисленные условия. В отсутствие решения общего собрания управляющая организация, обслуживающая ваш дом, не вправе сдавать в аренду кому бы то ни было любое общедолевое имущество.
Имеют ли право вообще сдавать в аренду подвалы, ведь там находятся общие коммуникации?

Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об этом (есть протокол общего собрания), то нет никаких препятствий для исполнения сделки сторонами. Ведь подвал – это собственность домовладельцев, и они-то как раз вправе определять судьбу принадлежащего им имущества, в отличие от иных лиц, скажем, администрации города, которая, например, решила сдавать в аренду подвалы в жилом доме, предварительно зарегистрировав за собой право собственности. Такие случаи не редкость.
Куда обращаться гражданам, если сдаются в аренду помещения в многоквартирном доме без их ведома?

Только в суд. Если право собственности зарегистрировано за третьим лицом (а как правило, это так) – с иском о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения спорных помещений. Если суд установит, что истребуемое помещение является техническим, то высока степень вероятности того, что помещение вернется во владение домовладельцев данного дома.
Какие документы необходимо подготовить?

Необходимо попытаться найти технические документы на дом и посмотреть в экспликации к плану строения назначение спорного помещения. План здания необходимо смотреть старый, то есть составленный на момент ввода в эксплуатацию здания или в течение нескольких лет после этого, потому как органы технической инвентаризации могли по простому заявлению администрации города или иных лиц внести в план изменения, касающиеся назначения спорных помещений. Итак, смотрим экспликацию к плану строения. Если самостоятельное назначение не указано (то есть спорные помещения не поименованы как «склад», «магазин», «учреждение» и тому подобное), то нужно озаботиться составлением плана расположения коммуникаций в данном помещении. В составлении такого плана может помочь инженер обслуживающей ваш дом организации. Необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество о том, кто является на данный момент собственником (или владельцем) спорного подвального помещения. Это, пожалуй, основное.
Какое количество сделок с истребуемым помещением может быть заключено?

Существует заблуждение относительного того, что если первый приобретатель части подвала перепродал его, то последний законный владелец-собственник является добросовестным приобретателем и вернуть подвал будет невозможно. Это не так. Сделок может быть десяток и более, однако, учитывая, что спорная часть подвала выбыла из владения помимо воли всех собственников помещений в доме, добросовестность нынешнего владельца помещений не имеет никакого правового значения.
Как быть с исковой давностью?

Есть и другое заблуждение. Оно касается пропуска сроков исковой давности. Иногда можно услышать, что раз помещение впервые было продано, скажем, в 1996 году, то по прошествии 14 лет вернуть подвал уже нельзя, ведь срок давности составляет 3 года. Но напомним, что трехгодичный срок исковой давности начинает течение в данном случае не с момента исполнения сделки, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что помещение выбыло из владения собственников. При этом очень важно понимать, что доказать тот факт, что истец узнал об этом гораздо раньше, чем заявляет, должен как раз ответчик. Истец же (если речь о физическом лице) может пояснить суду, что узнал о факте выбытия спорного помещения, например, месяц назад.
Кто истец? Что просить у суда?

Истцом в суде может быть любой собственник помещения в доме, где находится спорная часть технического подвала. В данном случае спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции, т. е. в районном суде. Если же истцом выступает ТСЖ (или ЖСК), то, во-первых, надо отметить, что необходимо решение общего собрания собственников, которым ТСЖ наделено полномочиями на подачу иска, и, во-вторых, если ответчик является предпринимателем или юридическим лицом, то спор будет разрешать уже арбитражный суд. В просительной части искового заявления стоит указать: «Прошу истребовать помещение… из незаконного владения ответчика в пользу собственников помещений многоквартирного дома». Удовлетворение судом данного требования будет являться основанием для прекращения права собственности нынешнего владельца – собственника спорного помещения.

Читайте еще, по этой и похожим темам: Росреестр: общее имущество жилых домов можно не регистрировать
Письмо Минрегионразвития от 22 ноября 2012 г. N 29433-ВК/19
Каков способ управления домом, таков и размер платы
Методические рекомендации по принятию собственниками помещений в МКД решений по вопросам проведения капитального ремонта
Расписание занятий в "Школе Грамотного Потребителя"