Эффективная система финансирования капитального ремонта МКД

Конференция под этим названием состоялась 28 марта 2013 года в большом конференц-зале Агентства инвестиционных проектов. Мероприятие было приурочено к профессиональному празднику: «День работника ЖКХ». Организатором конференции выступил журнал «ЖКХ mix» при поддержке Комитета по жилищной политике и ЖКХ ГД ФС РФ и Жилищного комитета Санкт-Петербурга. Партнёр конференции - ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство». Вела конференцию - Татьяна Некрасова, председатель наблюдательного совета НП СРО «Гильдия профессиональных управляющих объектов недвижимости».
В работе конференции приняли участие представители управляющих организаций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, руководители профильных СРО, председатели ТСЖ, ЖСК, преподаватели института муниципального развития, инженерно-экономического университета, представители архитектурных мастерских Москвы и Санкт-Петербурга. Такой состав участников несколько изменил и расширил тематику выступлений вплоть до обсуждения последствий новых ФЗ и постановлений Правительства РФ.
Открыл конференцию Андрей Челядинов, 1-й заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга. Сообщая об итогах работы Комитета за 2012 год, докладчик отметил, что капремонт кровли был выполнен в 580 домах, отремонтировано 1629 лифтов, 816 теплосетей. Комитет тесно сотрудничал с Фондом содействия реформированию ЖКХ и получил за истекшие 4 года 9,2 млрд руб. Общие затраты составили 13,2 млрд руб. До вступления в силу 271- ФЗ (о порядке проведения капремонта) затраты на него складывались в следующей пропорции: 95 % - госсубсидии и 5 % - собственники жилья. После вступления в силу 271- ФЗ доля госсубсидий будет уменьшаться, а затраты собственников жилья расти. Введена обязательная плата за капремонт. Комитет поставил перед собой задачу разработать основные положения по проведению капремонта. Также запланировано принятие ряда документов по регламенту проведения всего процесса. До конца года должна быть сформирована и утверждена городским правительством региональная долгосрочная программа по проведению капремонта общего имущества МКД СПб. В неё не войдут дома аварийные и подлежащие сносу. Успешная работа по созданию региональной Программы невозможна, по мнению Андрея Челядинова, без широкой информированности населения и заинтересованных организаций обо всём, что будет реализовываться в этом направлении.
Святослав Кокарев, президент «ЖИЛКОМСОЮЗА» обозначил в своём выступлении проблему качества продукции и услуг в сфере жизнеобеспечения населения.
«Хочу поделиться, - сказал Святослав Кокарев, - мыслями человека, имеющего за плечами многие годы административной и управленческой работы. Как говориться, есть вопросы, а есть видение их решений». Он напомнил присутствующим о президентской концепции национальной безопасности, главными приоритетами в которой выступают «...достойная конкуренция, трудовая занятость, качество жизни». И в связи с этим подвёл краткий итог: недовольства населения качеством оказываемых услуг заслуженно и закономерно. Анализируя сложившуюся ситуацию, президент «ЖИЛКОМСОЮЗА» констатировал, что рыночные преобразования не исключили из практики бизнес-сообщества случаи хищного предпринимательства. А командные методы управления по-прежнему буксуют. Население слабо информировано о деятельности УК. Проект отраслевого тарифного соглашения между министерством регионального развития, профсоюзом и союзом коммерческого предпринимательства, по мнению Святослава Кокарева, окажет положительное воздействие на сложившуюся ситуацию «кадрового голода». Должен заработать и 184-ФЗ «О техническом регулировании» с изменениями от 15.12.2012. «Необходимо разработать концепцию отраслевого образования системы работников ЖКХ, - предложил докладчик, - а также осуществить подготовку профессионального резерва через обучение подростков в учебных кадетских классах».
Александр Локтионов, начальник отдела развития ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство», коснулся 2-х основных вопросов: единый платёжный документ(расщепление платежей, прозрачность прямых перечислений) и трёхстороннее соглашение ВЦКП - РСО- УО, позволяющем видеть все начисления и препятствующие появлению неизвестных задолженностей в доме. Информационный обмен между РСО и УО с участием ВЦКП осуществляется в соответствии с 354 ПП от 06.05.2011, 253 ПП от 28.03.2012 и 124 ПП от 14.02.2012. Расщепление платежей ВЦКП осуществляет по всем заинтересованным адресатам в строго установленные сроки. Так платежи за жилищные услуги перечисляются в УК, ОСЖ - каждые 5 дней месяца и в последнее число текущего месяца. Платежи в ресурсоснабжающие организации (РСО) по ГВС, теплоснабжению, электроснабжению, ХВС, газоснабжению - ежедневно. Платежи по дополнительным услугам (домофон, радио, телеантенна и пр.) - по условиям договора. Способы оплаты при этом могут быть самыми разными: через терминалы и платёжные системы, интернет терминалы. «Существующая система, - продолжил Александр Локтионов, - позволила снизить задолженность по платежам до 98,5 %. Во II квартале заработает новая система обмена информацией, которая улучшит стыковку и сверку актов отчётной документации и исключит ошибки и разночтения». В вопросах к докладчику прозвучали претензии по неполной информации на бланках ВЦКП, мелкому плохо читаемому шрифту и уменьшенному формату А5 вместо установленного формата А4. Александр Локтионов пояснил, что формат А4 - рекомендованный, а не обязательный, кроме этого, информация печатается на двух сторонах бланка А5. К тому же, имеются ограничения по шрифту в различных УК.
В докладе на тему: «Модель системы финансирования капитального ремонта, энергосберегающей санации и модернизации жилого фонда без отселения жильцов», - Климент Кан, «Национальный фонд развития ЖКХ», изложил основные принципы стимулирования инвестиционной политики данного некоммерческого партнёрства. «Национальный фонд развития ЖКХ» (сокращённо - Фонд) был официально зарегистрирован 03.10. 12 г. в Министерстве юстиции РФ. Жилищный фонд России. Предлагаемая «Программа проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилья» состоит из 8 этапов. Важным обстоятельством является тот факт, что каждый этап заканчивается конкретным результатом.
Этап 1. Мониторинг жилого фонда. Итог: Справка о техническом состоянии жилфонда муниципального образования (МО).
Этап 2. Принятие решения о проведении капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилья. Итоги: Протокол общего собрания собственников МКД. Решение администрации МО на основании решения общего собрания. Трёхсторонний договор: Фонд-МКД-Администрация.
Этап 3. Проведение комплексного обследования МКД. Итоги: Протокол результатов обследования. Протокол испытаний. Энергетический паспорт МКД.
Этап 4. Подготовка исходно-разрешительной документации. Архитектурное решение. Проектное решение. Прохождение экспертизы. Итоги: Разрешение на проведение ремонтных работ. Сметы работ. Календарный план производства работ.
Этап 5. Получение разрешения от администрации МО на производство работ. Итоги: Экспертное заключение на проект. Утверждённый администрацией МО протокол, разрешающий производство работ.
Этап 6. Проведение капитального ремонта, реконструкции или модернизации МКД. Итог: Акт о выполненных работах.
Этап 7. Сдача отремонтированного дома в эксплуатацию. Оформление «Фондом» нового (дополнительного ) жилья в собственность. Итоги: Акт ввода МКД в эксплуатацию. Свидетельство о приобретении собственности «Фондом» дополнительного жилья.
Этап 8. Реализация (продажа) новых жилых помещений, полученных в результате модернизации и реконструкции. Итоги: Договоры купли-продажи. Документы, подтверждающие факты оплаты продажи по договору.
Ознакомиться с этим процессом, по мнению докладчика, будет весьма интересно управляющим ТСЖ и ЖСК, которые не смогли присутствовать на конференции.
«Невозможно содержать строения и сооружения в нормальном состоянии, если не знаешь их текущего состояния. Информация об объекте недвижимости, отражённая в технической, экономической, социальной документации, должна стать неотъемлемой частью объекта недвижимости». Таким эмоциональным заявлением начала свой доклад Валентина Давидович, исполнительный директор НП СРО «ГПУОН», на тему: « Паспорт здания – как составляющая прозрачности жилищной услуги». Касаясь последствий затянувшегося почти на целое десятилетие процесса создания этого сложного программного продукта, Валентина Давидович с сожалением заметила: «Если бы паспортизация была выполнена, то последствия вступления в силу 354 ПП для нашего города были бы не столь плачевными. Потому, что имея статистику по домам, оборудованным и не оборудованным приборами учета, легче и реалистичнее оценивать ситуацию и принимать решения. Паспорт свидетельствует об уровне безопасности здания». «На сайте Минрегионразвития,- продолжила Валентина Давидович, - опубликовал проект «Об утверждении формы электронного паспорта МКД, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов» со сроком его обсуждения до 24.03.2013. Этот документ является дополнением к 1468-ПП от 28.12.2012 №1468 «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающих коммунальные услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах». Но 1468-ПП предусматривает предоставление информации до 01 марта 2013! «Паспорт МКД состоит из 51 стр., при этом 24 стр. занимают расценки на работы. Как это понимать - спрашивает докладчик, - неужели этот документ нужен был только для галочки, а не для работы? Как известно, на разработку программных продуктов (а электронный паспорт не является исключением) уходят колоссальные средства. «Год назад, - продолжила Валентина Давидович, - на совещании в Жилищном комитете в очередной раз поднимался вопрос о паспортах, но так и не были опубликованы сведения о количестве домов, оформивших паспорта. И если разработка продукта шла за счет городских средств, то почему на сегодняшний день паспорт предлагает Разработчик, а не Заказчик, т.е. город»? В заключение своего выступления Валентина Давидович упомянула об электронном паспорте, разработанном специалистами НОСО УН. «Данный продукт позволяет систематизировать учет сложного технического оборудования в МКД, входящего в состав общего имущества и влияющего на безопасность эксплуатации здания. Указывая плановые и фактические работы, формируется общий план работ. Подобный продукт помогает сформировать относительно единую форму отчетности. Для собственника - это инструмент сравнить работу разных управляющих компаний. Для любых контрольных органов – полная прозрачность. Сформировав массив информации можно ежедневно менять способы ее представления и тогда ни один нормативный акт, предполагающий отчетность, не станет трудностью для управляющей компании или СРО».
Сергей Капустянский, менеджер группы компаний «Взлёт» презентовал приборы учёта расхода жидкостей, газа и тепловой энергии. В частности, автоматизированные тепловые пункты, регуляторы отопления, теплосчётчики-регистраторы, расходомеры-счётчики расхода жидкостей и другую аппаратуру и устройства, которые могут быть использованы в различных МКД.
Следующие докладчики высказывали беспокойство о судьбе жилфонда, построенного примерно за 10-12 лет на рубеже 70-80-х годов прошлого столетия. В этом фонде площадью примерно в 250-290 млн кв. м. проживает около 20 млн человек. Проблема в том, что жилые строения начнут «сыпаться» массовым порядком также в течение 10-12 лет. Ремонтировать их бесполезно, поскольку дома морально устарели. Для этого фонда необходимо разработать как можно быстрее долгосрочную программу реконструкции.
По результатам горячей дискуссии, состоявшейся на конференции после выступлений всех докладчиков, делегаты сошлись во мнении, что подобные мероприятия надо проводить как можно чаще.
Николай Шаров